De sobra es conocido por todos los devastadores efectos que ha provocado la pandemia en nuestras vidas, ya sea en el plano económico, social o, por supuesto, en el ámbito de la salud. Centrándonos en el plano económico, todos tenemos un amigo, familiar o persona cercana a la que esta crisis ha golpeado de lleno en su negocio. O quizás sea Vd., que me está leyendo, un pequeño comerciante de barrio que tiene una tienda de ultramarinos, un bar, una tienda de ropa o cualquier otro negocio que pertenezca a un sector duramente golpeado por la pandemia y que ha visto disminuido crecientemente sus ingresos. El problema se acentúa a la hora pagar el alquiler del local, pues, difícilmente un negocio que vea mermado su aforo y sus ingresos en porcentajes tan altos como el 70 o el 80% puede hacer frente al pago de la renta en la medida en que se venía realizando antes de que la palabra “confinamiento” nos sonase a película de ciencia ficción.
El estado ha intentado poner en marcha algunas medidas, véase el RDL 15/2020 de 21 de abril de 2020, que contemplaba la moratoria para el pago de la renta y que era de obligatoria aceptación para el arrendador que tuviese el carácter de gran tenedor (concepto definido en el artículo 1 del propio RDL). Sin embargo, conviene recordar que la mayoría de arrendadores en España no se incluyen dentro de tal denominación, por lo que una posible moratoria o reducción de la renta quedaba a la libre aceptación o no del arrendador, siendo la única opción del arrendatario la vía judicial para intentar “reequilibrar” de alguna manera las prestaciones de ambas partes en el contrato.
Es por ello que en este post te voy a explicar qué opciones puedes tener con respecto a esto, incidiendo muy concretamente en algo que en Derecho se ha puesto en el punto de mira desde hace unos meses: la cláusula Rebus Sic Stantibus.
Qué es la rebus sic stantibus y cuándo se aplica. ¿Qué ha dicho nuestro T.S respecto a la misma?
La cláusula Rebus sic stantibus, “estando así las cosas”, es una cláusula de construcción doctrinal y jurisprudencial, aplicada en situaciones excepcionales y que nos permite restablecer el equilibrio de las prestaciones cuando por circunstancias sobrevenidas no se pueden cumplir con las obligaciones estipuladas en el contrato.
Esta regla sirve como complemento al principio “pacta sunt servanda” que rige en nuestro ordenamiento y mediante el cual las obligaciones de los contratos se han de cumplir (artículos 1091, 1255 y 1278 del CC). Podríamos concluir pues, que esta cláusula es un mecanismo para reequilibrar correctamente los contratos cuando se ha producido una alteración sustancial de las circunstancias (por ejemplo, cuando se produce una crisis económica o una crisis sanitaria como la actual) y que encaja como un guante para el supuesto que aquí queremos tratar: contratos de arrendamiento de local de negocio golpeados duramente por la pandemia y por las restricciones impuestas.
Respecto a la aplicación de esta cláusula por nuestros tribunales, los requisitos para que la misma sea estimada se recogen, entre otras, en la STS de 27 de Junio de 1984 y son:
- que entre las circunstancias existentes en el momento de cumplimiento del contrato y las concurrentes al celebrarlo se haya producido una alteración extraordinaria;
- que como consecuencia de dicha alteración resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas;
- que ello se haya producido por sobrevenencia de circunstancias realmente imprevisibles,
- que se carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial producido.
A parte de estos cuatro requisitos, hay que mencionar también que esta cláusula no operará si el riesgo de esa alteración sustancial se ha atribuido a una de las partes, lo cual no ha ocurrido en la gran mayoría de contratos, pues difícilmente se iba a poder prever una pandemia mundial a la hora de celebrar los mismos. Es posible que, en el futuro, se empiecen a recoger previsiones semejantes, pero, como decimos, en la inmensa mayoría de los contratos de este tipo no se ha hecho casi nunca hasta ahora.
También cabe decir que esta cláusula se había caracterizado hasta hace poco por su interpretación sumamente restrictiva y en muy pocas ocasiones se había aplicado por los tribunales, por lo que no es tarea fácil encontrar grandes precedentes de la misma, si bien con dos resoluciones de nuestro Tribunal Supremo, las cuales tienen como ponente a ORDUÑA MORENO, y que son la STS 591/2014, de 15 de octubre de 2014 y la STS 64/2015 de 24 de febrero, podemos afirmar que ese carácter restrictivo para su aplicación ha variado sustancialmente, pues ha pasado de ser una figura “peligrosa” o “cautelosa” a aplicarse en supuestos en los que verdaderamente se cumplan los requisitos citados anteriormente.
Sin querer entrar a analizar el fondo de estas dos resoluciones, diremos que ambas fueron especialmente innovadoras respecto a la aplicación de esta cláusula, estimándose la misma cuando analizando las circunstancias del caso concreto se cumplen los requisitos citados anteriormente. En la primera de las dos resoluciones, la rebus sic stantibus se estima respecto de un contrato de arrendamiento de un edificio destinado a la actividad hotelera y de su aparcamiento, reduciéndose la renta a pagar por el arrendatario en un 29%. En la segunda, no se trata de un contrato de arrendamiento sino de compraventa, aunque sigue la misma línea argumental que la primera y, por supuesto, la doctrina en ella establecida es de aplicación para todo tipo de contrato, incluido el de arrendamiento.
El precedente para su aplicación: la crisis económica del 2008
Efectivamente, la concepción doctrinal de la rebus sic stantibus cambió por lo que conllevó la crisis económica surgida en esos años. Es obvio que era necesario dar un enfoque a esta cláusula más adaptado a los tiempos de entonces, pues su aplicación “restrictiva” de poco valía para tratar de solucionar las controversias jurídicas surgidas con la crisis, además de que hay que tener en cuenta que una crisis favorece, como es lógico, un escenario en el que se produzca alteración extraordinaria de las circunstancias, que recordemos que es el primero de los requisitos para que se estime la aplicación de la rebus.
Respecto a esto, algunas resoluciones del Tribunal Supremo, como las STSS 820/2013 y 822/2013 de 17 y 18 de enero respectivamente, reconocen la crisis “de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias”.
Aunque hemos de tener en cuenta que ni mucho menos una situación de crisis es por si sola suficiente para la aplicación de esta cláusula, ya que se necesita que se contraste la incidencia de esta crisis en el marco de la relación contractual en la cual se pretenda la aplicación de esta ( criterio establecido, entre otras, en las STS 64/2015 de 24 de febrero y STS 57/2019 de 15 de enero), debiendo cumplirse de esta manera el resto de requisitos mencionados anteriormente, es decir, que exista una desproporción exorbitante en el contrato y que las circunstancias que lo hayan propiciado no sean imputables a ninguna de las dos partes, además de la inexistencia de otro medio menos gravoso para subsanar el desequilibrio producido por el cambio de circunstancias y la falta de deber de alguna de las partes para soportar el riesgo del contrato.
De la aplicación de la cláusula en la actual crisis. Resoluciones recientes y conclusiones.
Centrándonos ya en nuestro caso, ya han visto la luz resoluciones en forma de auto de medidas cautelares en los que se apunta a la misma dirección consistente en reconocer la existencia de la cláusula rebus sic stantibus para supuestos de este tipo, pues se está dando por bueno (sin obviamente prejuzgar el fondo del asunto ya que estamos hablando de cautelares) que, aparentemente, sí que puede tener cabida la aplicación de la cláusula al poderse estar cumpliendo los cuatro requisitos mencionados para su aplicación.
Estas resoluciones recalco que aún son únicamente autos de procedimientos en los que se han solicitado medidas cautelares, no se trata todavía de sentencias estimatorias de esta cláusula con respecto a la crisis del covid, pero, sin embargo, no hay lugar a duda de que son un gran paso para que en un futuro muy muy próximo se estimen definitivamente en sentencia las peticiones relativas a las reducciones de la renta de alquiler de los locales de negocio.
En este sentido, alguna de estas resoluciones ha sido el AJPI de Valencia Nº ROJ 16/2020 de 25 de junio de 2020, donde se solicitaba la reducción de la renta en un arrendamiento de industria. Aquí, el afectado era un hotel y el juzgador aprecia que la crisis provocada por el covid era imprevisible y que había supuesto un claro desequilibrio en el contrato de arrendamiento, por lo que tras analizar los requisitos propios para la adopción de las medidas cautelares (recuerden que estos son periculum in mora y fumus boni iuris, además del deber de prestar caución) estima la reducción de la renta en un 50%.
Otra resolución que sigue la misma línea es el AJPI MADRID Nº 447/2020 de 25 de septiembre de 2020, donde se acuerda la reducción de la renta en un 50%. Se hace eco este auto de las normas en las que se recogen las múltiples restricciones como consecuencia de la crisis sanitaria que han afectado de manera directa al contrato, véanse, por ejemplo, las limitaciones a la libertad de circulación, las restricciones de aforo o, directamente, las prohibiciones de apertura al público de estos negocios por el riesgo que entrañan. En definitiva, en este auto se aprecia igualmente como medida cautelar la reducción de la renta, en base, entre otras cosas, a la existencia de esa “apariencia de buen derecho” (es decir, el fumus boni iruis mencionado anteriormente) en la aplicación de la rebus sic stantibus.
En este auto también se pone de manifiesto que el contrato es de tracto sucesivo, por lo que en favor del principio favor contractus o de conservación del negocio, le encaja como un guante la cláusula rebus sic stantibus, es decir, se interesa la aplicación de esta para que se modifique y así el mismo pueda subsistir hasta la fecha en que estaba pactada (en este caso 2036).
Podríamos citar también otras resoluciones, véase el auto AJPI de Benidorm nº ROJ: 20/2020 de fecha 07 de julio de 2020, el AJPI Barcelona 22/2020 de 21 de septiembre de 2020 o el AJPI de Madrid Nº roj 19/2020 de 13 de Agosto de 2020, siendo este último muy relevante por tratarse de un Auto donde la parte actora (un local de negocio cuyo arrendador es un gran centro comercial) invoca la doctrina de la rebus sic stantibus no con la finalidad de que se le rebaje la renta de su local, sino para suspender la ejecución del aval o garantía del contrato de arrendamiento hasta sentencia, cosa que finalmente se consigue.
En definitiva y a modo de conclusión, la cláusula rebus sic stantibus ha cobrado una relevancia extraordinaria, puesto que es la figura dentro de nuestro derecho capaz de dar una solución a la problemática la cual hemos tratado de analizar en este artículo: los contratos de arrendamiento de local de negocio y la crisis del covid-19.
Es por ello que en la práctica encajan a la perfección los requisitos para la aplicación de esta cláusula con la situación real que, desgraciadamente, están viviendo muchos negocios y familias actualmente. De esta manera, como hemos podido observar, es previsible que la justicia va a ser tendente a reconocer su aplicación, ya que si bien hasta el momento solo se conocen unas pocas resoluciones y todas ellas son relativas a medidas cautelares, estas coinciden en que de manera aparente pueda ser estimada la misma en supuestos en los que, como consecuencia de la pandemia, se necesite reequilibrar el contrato.
Por último, y ya entrando en una opinión muy personal del asunto, quiero resaltar que vivimos tiempos muy cambiantes en los que la justicia, que en tantas ocasiones ha pecado de lenta e inamovible en sus conceptos e interpretaciones, tiene la oportunidad de, precisamente, erigirse en una especie de “salvavidas” a través de la rebus sic stantibus para desahogar al pequeño empresario, pues es esta cláusula de concepción jurisprudencial la vía más idónea para reequilibrar los contratos y poder mitigar, en la medida de lo posible, los efectos del virus, debiendo entenderse esta como un complemento al pacta sunt servanda y no como una contraposición a este otro principio. Ojalá que así sea.